Qui doit agir en cas de moisissures, infiltrations ou condensation dans un bien loué ?
Un mur qui s’effrite, des taches noires autour des fenêtres, une odeur persistante de renfermé… L’humidité dans un logement loué est loin d’être un simple désagrément. Elle peut nuire à la santé des occupants, détériorer le bien immobilier et générer des conflits entre locataires et propriétaires. Mais alors, qui est responsable ? En Belgique, la réponse dépend de l’origine du problème. Cet article fait le point sur ce que dit la loi, les bons réflexes à adopter, et les solutions pour assainir un logement humide.
Pourquoi l’humidité est un problème à ne pas sous-estimer ?
Un excès d’humidité a un impact direct sur le bâtiment, la santé et la consommation énergétique. D’après l’enquête sur la qualité du logement en Belgique menée par le SPF Économie, plus d’un logement sur deux présente au moins un défaut lié à l’humidité. Dans ces habitations, les murs retiennent le froid et rendent le chauffage nettement moins efficace.
Mais les conséquences ne s’arrêtent pas là. Selon les WHO Housing and Health Guidelines de l’OMS, une humidité excessive dans l’air intérieur augmente le risque d’asthme, d’allergies respiratoires et d’infections. Des moisissures invisibles peuvent se développer dans les murs, les planchers ou derrière les meubles, affectant progressivement la santé des occupants.
Ce que dit la loi belge : les responsabilités du propriétaire
En Belgique, le Code wallon du logement, tout comme les règlements en vigueur à Bruxelles et en Flandre, impose aux propriétaires de garantir un logement salubre, étanche et correctement ventilé. Si l’humidité est causée par un problème structurel — comme une toiture défectueuse, une façade fissurée, des remontées capillaires ou une ventilation inexistante —, c’est au bailleur d’intervenir pour remettre le logement en état.
Un défaut de prise en charge peut entraîner une déclaration d’insalubrité, voire une interdiction de mise en location. Dans certains cas, les autorités régionales peuvent exiger une rénovation ou suspendre les aides au logement.
Le rôle du locataire pour limiter l’humidité
De son côté, le locataire a l’obligation d’entretenir correctement le bien loué. Il doit aérer régulièrement, éviter d’obstruer les systèmes de ventilation, chauffer suffisamment les pièces pour éviter la condensation, et veiller à ne pas créer d’humidité excessive, notamment en séchant du linge dans des espaces non ventilés ou en négligeant les petits entretiens courants.
S’il est démontré que l’humidité résulte d’une mauvaise utilisation ou d’un défaut d’entretien, les frais de remise en état peuvent lui être imputés. La frontière entre usage normal et négligence peut parfois être floue, d’où l’intérêt de documenter les situations et de dialoguer rapidement.
En cas de litige : que faire ?
Lorsqu’un désaccord survient, il est important d’agir rapidement et de manière formelle. Le locataire doit signaler le problème par écrit (email ou courrier), en joignant si possible des photos ou des observations précises (odeurs, auréoles, moisissures visibles…).
Si aucune solution n’est apportée, plusieurs options existent :
- Faire appel à un expert indépendant pour établir un diagnostic.
- Contacter l’administration régionale du logement pour faire constater l’insalubrité potentielle.
- Saisir le juge de paix pour exiger des réparations ou obtenir une réduction du loyer.
Prévenir l’humidité : un effort partagé
Un bon entretien et un dialogue constructif permettent d’éviter la majorité des problèmes liés à l’humidité. Le propriétaire doit veiller à maintenir en état la toiture, les murs, les joints d’étanchéité et les systèmes de ventilation. Le locataire, lui, doit garantir une utilisation normale du bien et signaler tout dysfonctionnement sans attendre.
Une ventilation maîtrisée et un chauffage bien réglé font partie des clés pour éviter les moisissures et préserver la qualité de l’air intérieur.
Yaka-Solution : un diagnostic neutre et fiable
Chez Yaka-Solution, nous intervenons régulièrement dans des logements loués pour évaluer les causes d’humidité, établir un diagnostic précis et proposer des solutions adaptées à chaque situation.
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FAQ – Humidité dans un logement loué : vos questions
Qui paie les réparations en cas d’humidité ?
Le propriétaire est responsable si l’origine est structurelle (infiltration, remontées capillaires, ventilation défectueuse). Le locataire est tenu d’éviter les comportements favorisant la condensation.
Un locataire peut-il suspendre le loyer ?
Pas sans décision judiciaire. Il peut demander une réduction temporaire ou engager une procédure devant le juge de paix.
Peut-on mentionner l’humidité dans l’état des lieux ?
Oui. Tout élément visible doit y figurer, afin de clarifier la situation dès le début de la location.
Quels sont les recours en cas de logement insalubre ?
Contacter l’administration régionale du logement (Wallonie, Bruxelles, Flandre) pour signaler un manquement et demander une inspection.
